マンションの大規模修繕での注意点

マンションに限らず建物は建てた直後より劣化が始まります。マンションも同様で細かな不具合はその都度、不具合箇所だけを修繕していきますが、10年を過ぎた頃に大規模修繕工事を実施いたします。大規模修繕工事は、管理組合自身が取り組まなければならないケースが多く、まずは理事会が修繕に関するチームを立ち上げますが、工事に関することや資金、法律等専門知識が必要になるためコンサルタントを外部委託することになります。コンサルタントは、建物調査診断、修繕計画の策定、工事会社の選定、工事着工の順に区分所有者の納得の行く形で工程を進めていきます。コンサルティングには、豊富な経験に基づく高い設計技術力、フェアな工事業者の選定、また、管理組合に対する助言や居住者の悩みや問題点に応えるしっかりとしたコミュニティ力が必要で、信頼できるコンサルティング業者を選定することが、マンションの大規模修繕工事の成功につながります。

外壁の補修には足場の設置が必要となります

マンションの大規模修繕の費用を大きく左右するのが足場です。よくメッシュ状の膜で覆われたマンションを目にすることがありますが、あれは中に足場が設置してあり、作業員が落下しないように周りをシートで覆っているのです。足場は仮設経費といって、建物改修に直接必要な費用ではなく段取りのために必要な費用ですが、この足場の設置(ほとんどは施工会社が足場設置業者にレンタルを依頼します)費用が結構高く付くのです。もちろん、レンタルですので工事期間(足場の設置期間)が長いほど費用はかかります。足場が必要な工事は外壁の補修、塗装が主です。あと、人の立ち入り、作業に危険が伴う場所、例えばテラスの柵とかテラス面天井付近の補修、窓回りのシーリングとかもせっかく費用をかけて足場を設置するのであれば、一緒に実施することをおすすめします。

居住者の合意を事前に得ることが重要です

費用だけではなく居住者の方々の合意を得られるかどうかもマンション大規模修繕工事が成功するか否かの大きなポイントとなります。例えば埋設の給水管交換のような居住空間をまたいだ工事の場合、どうしても配管を露出させるために専有部分の床や天井の一部(または全部)を一度撤去しなくてはなりません。その場合、竣工時の素材で戻すのか、それとも10年、20年も経過していれば居住者が変更している場合もありますが、その素材で戻すのか、そうなると居住空間毎に費用の差額が発生したり、素材が廃番の場合は別のもので復旧せざるを得ない場合もあります。実際に工事を施工した後にこうした問題が発生すると調整に非常な時間がかかりますよって、あらかじめ合意形成しておくことが重要となります。